ОСББ – тема, яка стосується майже кожного третього мешканця Запоріжжя. Зараз в нашому місті створено майже тисяча об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, сотні замислюються про об’єднання. Але разом з тим збільшилася і кількість проблем і житловій сфері, нарікань та скарг на недієвих голів ОСББ.
За роз’ясненнями та порадами редакція Inform.zp.ua звернулась до Любов Карпенко – голови правління громадської спілки «Запорізький ресурсний центр «Круг».
Ця громадська організація навчає запорізькі ОСББ провадити енергозберігаючі заходи, користуватися державними програмами підтримки. Центр «Круг» – учасник міжнародних європейських проектів.
– В Запоріжжі близько 1000 ОСББ. Чи стали вони хазяйнувати по-справжньому?
Створення ОСББ – це ще не ефективна робота, і більшість з них прийняли рішення взяти управління. Деякі через статутні органи управляють. Це означає, що голова правління, він же директор цього маленького підприємства-юридичної особи об’єднання співвласників багатоквартирного будинку набирає в штат: електрика, сантехніка, двірника – повний штат. Голова правління керує цим маленьким господарством. Але практика говорить, що це економічно дуже дорого кожному ОСББ мати в штаті бухгалтера і всіх цих працівників. Тому сьогодні вже працює ринок, в місті є багато маленьких приватних підприємств, які надають послуги за цими конкретними видами послуг, яких потребують ОСББ. Бухгалтерські послуги, обслуговування інженерних комунікацій, послуги з адміністрування.
Тому наголошую, насправді ОСББ – це орган прийняття рішення і контролю виконання, а надавати послуги повинні професіонали. На жаль, в Запоріжжі знаємо факти, коли не професіонали беруться за цю справу. Є 2 шляхи розвитку: не професіонал, але хоче навчитися, тоді він вивчає нормативну базу, приходить на семінари, навчається і працює для своїх співвласників. А є інша категорія голів, які вирішили, що вони «царьки» в маленькому «царстві» ОСББ, і роблять те, що вони вважають за потрібне, зовсім не виконуючи норми закону. Головний законодавчий орган, який є в ОСББ – це загальні збори. І головна відмінність ОСББ від іншої форми, що кожен співвласник має право знати куди йдуть його кошти і як ними розпоряджаються, він приймає участь обов’язково в затверджені цього кошторису, має право отримати звіт по кожній статті видатків. Але не у всіх ОСББ дотримуються закону.
До нашого центру «Круг» часто звертаються: «Куди можна скаржитись?». На жаль, нікуди. Повинна бути створена ініціативна група в цьому будинку із співвласників не менше 3-х осіб, і вони мають право по закону організувати позачергові загальні збори співвласників, обрати нове правління, нову ревізійну комісію, перевірити діяльність попередніх. Далі, якщо були якісь порушення, звертатись до відповідних органів. Насправді є тільки один шлях – це активність співвласників, якщо їх щось не задовольняє, то свої права відстоювати.
Джерело фото: Економічна правда
– Створення локальних будинкових спільнот, які самі господарюють, поширена форма управління майже у всіх країнах Європи. До чого йде Україна? Як буде виглядати житлова сфера після створення ОСББ у всіх житлових будинках?
Насправді ні в одному законі не написано, що у всіх будинках повинні бути створені ОСББ. Ні! Закон дає право вибору співвласникам багатоквартирних будинків. Що обов’язково для всіх, так це – незалежно від того, створено ОСББ або ні, в багатоповерховій забудові відповідальність за технічний стан несуть саме співвласники цього будинку. А форма управління може бути різною залежно від того, яку вони приймуть на своїх загальних зборах. Коли вступив в дію цей закон, з однієї сторони люди зрозуміли, що треба створювати ОСББ, бо призначать управителя і вони будуть залежати від нього. Тоді (в 2015-2016 р.) Запоріжжя «накрила» потужна хвиля, справжнє «цунамі» по створенню ОСББ. Сьогодні майже 1/3 багатоповерхового житлового фонду в Запоріжжі – це ОСББ. Але не всі взяли свій будинок в управління. Тому що створити ОСББ – це маленький перший крок, а далі починається важка дорога. І найголовніше – робота по зміні менталітету. Найважча робота – роз’яснення співвласникам «наша співвласність, і ми несемо відповідальність і повинні нести витрати по ремонту спільного майна».
Днями була на установчих зборах. На превеликий жаль, багато співвласників мріють про те, що прийде «дядько» і все зробить за невідомо чиї кошти. Багато хто думає, що хтось комусь щось винен. Хоча насправді ще в далеких 1991-1992 рр., коли починалась приватизація, була стаття 10 «приватизувавши квартиру Ви автоматично стаєте співвласником майна загального користування і несете відповідальність за утримання і ремонт цього майна». Але її ніхто не читав. В законі про ОСББ 24-а стаття, в якій прописано, що колишній власник приймає участь в першому капітальному ремонті після створення ОСББ, а це зовсім не значило, що він обов’язково має його виконати в повному обсязі.
Насправді за всі ці роки (радянської влади і навіть нашої незалежної України), той тариф, який оплачували співвласники, там ніколи не було капітального ремонту, тільки поточні витрати на утримання. Більше того, в радянські часи і навіть до 2017-го року в Запоріжжі поточне утримання дотувалось з місцевого бюджету. Це було КП «Основание», потім КП «Наше місто». Ці комунальні підприємства дотувались із місцевого бюджету. Зараз державна політика спрямована на те, щоб співвласники багатоквартирних будинків стали справжніми співвласниками і взяли на себе відповідальність за утримання і ремонт цього майна.
– Майже 50% тепла надмірно витрачається через погане утеплення, – наголошують фахівці. Для порівняння: в Німеччині використовується в 5 разів менше енергії ніж в Україні, в Польщі в 3 рази. Запорізькі ОСББ зараз роблять впевнені кроки з енергоефективності. Наведіть позитивні приклади?
– Програма «Теплі кредити» працює п’ятий рік. Коли тільки починали інформаційно-роз’яснювальну роботу з цього питання, люди боялися самого слова «кредит». В той час ми були партнерами українсько-німецького проекту, яким передбачалися невеликі кошти на енергоефективні заходи. Ми провели міні-конкурс. Переможцями стали твоє, серед них ЖБК «Кристал-12». Саме він тоді взяв перший кредит на індивідуальний тепловий пункт. Поставили ІТП і отримали економію за опалення. До ЖБК пройшла «народна тропа», голови ОСББ туди ходили часто і самі побачили, як це працює, що це нестрашно і дає економію. Після того ми провели багато роз’яснювальних заходів, і Запоріжжя стало лідером саме по «теплим кредитам» для ОСББ.
ОСМД “РЕСПУБЛИКАНСКАЯ 98”, Заводской район
ОСМД “РЕСПУБЛИКАНСКАЯ 98”, Заводской район
Тоді ж всі побачили, що велику економію дає заміна «лампочок Ілліча» на енергоефективні, які зменшують видатки на плату електроенергії по освітленню в під’їздах майже в 10 разів. Вже минулого року була черга на «теплі кредити», вони дуже популярні в країні, і в тому році їх перестали видавати, тому що відшкодування закінчились буквально в липні-серпні. Прогнозуємо, що в цьому році буде так само. В 2019 році по «теплим кредитам» передбачено лише 190 млн. на всю Україну. Тому звертаю увагу ОСББ: якщо думаєте про теплі кредити, треба брати саме зараз, вже через місяць-два ці гроші теж закінчаться. А щодо роботи Фонду енергоефективності, ми поки що не знаємо, коли він запрацює в повному обсязі.
– Пані Любов, Ви є членом Національної ради з питань функціонування ОСББ при Кабміні. І Ви напевно знаєте більше ніж інші експерти. Чи будуть «теплі кредити» наступного року?
Скоріш за все «теплих кредитів» наступного року не буде. Уже почав роботу Фонд енергоефективності, уже зараз працює проект «Перші ластівки». Фонд спільно з Міжнародною фінансовою корпорацією відібрав перших 15 будинків по Україні, на яких хочуть відпрацювати схему роботи Фонду. Зазначу, одне запорізьке ОСББ «Світанок 32» є одним зі щасливчиків, які попали у «перші ластівки».
В чому їх перевага? За кошти європейських грантів їм зробили безкоштовно енергоаудит будинку і зараз вирішується питання по проектним роботам, хто і як буде їх оплачувати. Можливо що їх теж повністю оплатить Міжнародна фінансова корпорація. До цих 15-ти ще повинні бути «другі ластівки», «треті» – близько 100 ОСББ по місту, яким будуть невеликі преференції. Якщо сьогодні по тим програмам, що плануються, у нас будуть 2 пакети «А» і «Б». Пакет «А» легкий, де відшкодування робіт 40%, а пакет «Б» – до 60%. «Першим ластівкам» буде трохи більше, можливо 80% відшкодування.
В чому різниця Фонду енергоефективності від «теплих кредитів»?
– В «теплих кредитах» держава компенсувала тільки вартість обладнання і матеріалів. В Фонді – буде грантова допомога, в тому числі і на роботи, а не тільки на матеріали і обладнання. Але у Фонду інші умови отримання гранту. Обов’язково треба робити енергоаудит будівлі і отримувати енергосертифікат. При цьому Фонд буде відшкодовувати 80% вартості цих робіт. Обов’язково треба розробити проектно-кошторисну документацію. І Фонд гарантує відшкодування 80% теж за проектні роботи. А вже коли Ви переходите до самих робіт, тут 2 пакети – легкий і великий. І в залежності від того, які роботи, вони будуть компенсуватися. Але вони будуть компенсуватися тільки після того, як буде зроблена верифікація. Це означає – повторний аудит, який підтвердить економію, яку Ви планували отримати.
Фото: ОСББ “Круг”
– Тобто це буде не так швидко, як «теплий кредит»?
Так, це буде не так швидко. У Фонді працюватимуть 2 офіси – технічний і фінансовий. Заявки подаватимуться через банк. На сьогодні вже знаємо одного учасника – Укргазбанк. Думаю, що як і в «теплих кредитах» буде декілька банків. Всі взаємовідносини, як і зараз в «теплих кредитах», будуть через банк. В банк приносимо документи, там їх передають у Фонд, технічний офіс дивиться, фінансовий, і знову через банк. Тобто напряму з Фондом працювати не будуть.
– Це певні ускладнення чи навпаки?
Звичайно певні ускладнення. Взяти «теплий кредит» не потрібен енергоаудит, там єдина умова, щоб обов’язково був лічильник на тепло в будинку. Цю зміну внесли десь на другий рік роботи програми, бо люди брали кредити, не маючи в будинку теплового лічильника. І ніхто не міг зрозуміти: чи зекономили вони чи ні. Сьогодні діє закон «Про комерційний облік», і на всіх будинках ці лічильники повинні стояти в обов’язковому порядку.
– Які ще європейські програми діють в Запоріжжі і загалом по Україні?
По Україні працює програма «IQ Energy». Декілька років вона була доступна тільки для фізичних осіб. З минулого року ця програма почала працювати і для ОСББ. Але в Запоріжжі ще ніхто нею не скористувався. Є невеличка проблема. У нас міська програма відшкодовує відсотки тільки за «теплими кредитами», а по програмі «IQ Energy» – не відшкодовує, а відсотки там високі.
– Пані Любов, Ви є членом Німецько-української інженерної палати Запорізької області і дуже багато робите саме співпрацюючи з німецькою стороною для Запоріжжя. Які плани на цей рік?
Насправді це наша запорізька палата, але громадська організація створена за підтримки саме німецької сторони, тому вона називається «Українсько-німецька інженерна палата». Ми з ними співпрацюємо в плані енергозбереження і енергоефективності в житловому фонді. При цій інженерній палаті є лабораторія, яка здійснює послугу енергоаудиту. Ціни в цій громадській організації для наших ОСББ доступні, тому що обладнання придбано за допомогою обласного бюджету за підтримки німецької сторони. Ця організація неприбуткова і тому їхні послуги менш дорогі ніж послуги приватних структур, які є прибутковими і працюють для того, щоб заробити прибуток.
– Чий європейський досвід використовує Україна у створенні ОСББ?
Україна використовує власний досвід. Тому що законодавство в кожній країні різне. В кожній країні по-різному створюють ОСББ, вони навіть називаються по-різному. Ми працюємо за законом «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», де прописано як створюються повноваження, обов’язки, права співвласників будинку. Але ми також використовуємо напрацювання і досвід наших ближніх і дальніх сусідів. Центр «Круг» був партнером декількох європейських проектів, в яких ми знайомилися з досвідом роботи в житловій сфері в Польщі, Німеччині, Литві, Латвії та Естонії.
Наприклад, в Німеччині всього 40% багатоповерхового житлового фонду – це приватна власність, все інше знаходиться в оренді, люди орендують житло. В Польщі пішли іншим шляхом приватизації. Якщо у нас все було безкоштовно, то в Польщі це була платна послуга. Люди приватизовували своє житло за кошти.
Всі пострадянські республіки пішли шляхом безкоштовної приватизації. І в цьому мабуть і була помилка. Тому що згідно цього закону всі зрозуміли тільки одне –мо жна безкоштовно приватизувати свою квартиру і при цьому не нести відповідальність за технічний стан всього будинку в цілому. Тільки з прийняттям закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», почали вголос казати, що багатоквартирні будинки – це приватна власність. А власність, як відомо, не тільки дає права, вона зобов’язує нести відповідальність за технічний стан свого майна, ремонтувати його, відповідати в цілому за будинок.
Що таке майно загального користування? Це підвали, крівля, комунікації, ліфти і інше обладнання. І тому наші співвласники починають розуміти, що їх відповідальність не закінчується за дверима на вході в квартиру. Досвід інших країн цікавий Україні в питанні «не створення ОСББ», а саме в енергомодернізації багатоквартирного житлового фонду. Зрозуміло, що в них теж були помилки. Як кажуть, краще вчитися на чужих помилках, ніж на власних.
– Україна навчається на чужих поминках чи стає на ті ж самі граблі?
Ми йдемо шляхом, який пройшли Німеччина, Польща. Всі вже зрозуміли, що сьогодні найбільші енерговитрати у житлово-комунальному господарстві, і що треба перш за все наводити лад у багатоповерхових забудовах. Тому що ці енерговитрати дуже великі. Зараз ми стаємо на шлях енергомодернізації багатоповерхового житлового фонду.
– Ви самі були головою ОСББ. З власного та вже напрацьованого європейського досвіду, що б Ви побажали тим, хтось вже створив ОСББ і не знає, з чого почати?
Переконана, ОСББ на сьогоднішній час – це єдине і правильне об’єднання громадян для прийняття рішень, і ОСББ треба створювати. В ОСББ є право вибору, завжди можна змінити форму управління, змінити компанію управителя – це з одного боку. З іншого, коли створюєте ОСББ, Ви берете на себе відповідальність. І якщо співвласники до цього не готові, вони залишаються в управлінні інших будинків.
Звичайно всіх запрошуємо до Центру «Круг», ми надаємо консультаційну допомогу в оформленні документів, проводимо багато семінарів. На такі зустрічі можуть приходити не тільки голови ОСББ або члени правління, ми чекаємо співвласників будинків. Наша головна місія – надання саме інформаційних послуг. Тому що, як з’ясовується, коли приходиш на загальні збори, насправді в людей немає інформації або є випадкова несистемна інформація, вони дуже часто плутаються. В Інтернеті можна знайти все, але там все перемішано. Ми надаємо системну консультацію з урахуванням законодавчої бази. Вона змінюється постійно, ми це все відслідковуємо і таким чином допомагаємо нашим співвласникам ОСББ.
